Qui sont ces expatriés qui investissent dans l’immobilier ?
S’expatrier est un véritable défi, un nouveau projet tant sur le plan professionnel que familiale. Ces mêmes expatriés pensent aussi à se constituer un capital ou au financement de leur futur retraite.
Et comme 6 Français sur 10, tout naturellement, leur choix d’investissement se portent sur l’immobilier, car ils ont un fort attachement à la pierre.
Mais l’achat d’un bien à l’étranger ou depuis l’étranger peut sembler complexe avec des lois fiscales et des réglementations nationales à connaître. C’est pourquoi, la Banque Transatlantique a lancé une vaste consultation auprès de 6 200 personnes expatriées pour mieux appréhender cette population, leurs objectifs et les freins à l’investissement.
Quels sont les investissements en matière d’immobilier de ces expatriés ? Où investissent-ils ? Quels sont les freins ? On regarde cela en détail.
Le profil des expatriés
Depuis 4 ans, l’Observatoire de la banque transatlantique s’intéresse aux quelque 2,5 millions d’expatriés à travers le monde. Après des enquêtes sur la pandémie, le profil des expatriés français ou le vote des expatriés, c’est vers l’immobilier que s’oriente cette nouvelle étude pour 2023.
Sur la base des contacts de l’Union des Français de l’Étranger (UFE), ils ont pu tirer un profil type des répondants.
55 % sont des hommes, avec un âge moyen de 56 ans. 64 % sont en activité à l’étranger, et la moitié des répondants sont des cadres. À près de 80 %, ils sont employés par une association, une entreprise ou un organisme étranger. Seulement 15 % sont en fonction dans une entreprise française.
Pour un tiers des expatriés, c’est une opportunité professionnelle qui est la raison de leur départ à l’étranger.
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Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.
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Quelles sont les destinations des expatriés ?
On s’imagine souvent que l’expatriation rime avec contrées lointaines ou un pays à l’autre bout du monde. Mais l’enquête nous montre qu’à 53 %, c’est en Europe que ces expatriés ont posé leur valise. Sur les 3 premières marches des destinations européennes, on retrouve l’Allemagne (11 %), le Royaume-Uni (8 %) et la Suisse (8 %). Viennent ensuite l’Amérique du Nord (19 %), suivie par l’Asie (10 %) et l’Afrique (10 %).
La durée moyenne d’expatriation est très importante, car elle est de 22 ans.
Ces chiffres clés montrent une intégration et un enracinement local forts dans leur pays d’expatriation. On s’expatrie pour de longues périodes, on travaille dans des entreprises locales.
Une relation forte avec la France
Les répondants reconnaissent un profond attachement avec la France. Si c’est pour des raisons professionnelles qu’ils s’expatrient, ils gardent néanmoins un ancrage avec la France concernant les questions de la santé, de l’éducation ou de leur retraite.
Pourquoi les expatriés privilégient l’investissement immobilier ?
Les Français ont une culture de propriétaires. Si en France, 54 % du patrimoine des résidents est immobilier, pour les Français à l’étranger 77 % sont propriétaires d’un bien immobilier.
Ils détiennent ce bien à 60 % dans leur pays d’expatriation (au titre de leur résidence principale) et à 30 % en France.
Près d’un expatrié sur deux a l’intention de faire l’acquisition d’un bien immobilier dans l’avenir, dont 30 % souhaitent investir en France.
C’est notamment la stabilité économique et politique de leur pays d’origine qui les incite à y investir. Ils reconnaissent qu’un ami ou de la famille pourront toujours s’occuper de leurs biens en France. Investir dans un pays que l’on connaît depuis toujours est plus facile que dans le pays où on est expatrié.
Mais il y a surtout deux principales raisons qui poussent les Français expatriés à invertir dans leur pays d’origine.
La préparation de la retraite
À 48 %, ils ont décidé de revenir au France au moment de la retraite. C’est pourquoi 55 % prévoient d’acheter un bien immobilier en France pour l’occuper au moment de l’arrêt de leur activité professionnelle ; ils sont conscients qu’ils ne bénéficieront pas d’une pension comme tous les salariés français et ils se constituent donc une épargne et un capital.
Pour revenir en France
À 44 %, ils envisagent l’investissement immobilier comme pied-à-terre, soit parce qu’ils reviennent à une à deux fois par an en France durant leur expatriation ou pour les études de leurs enfants.
Où les expatriés investissent-ils en France ?
Dans l’optique d’un pied-à-terre, ils s’orientent plus facilement vers la région Ile de France et notamment Paris.
Mais si leur objectif est la retraite, alors leur chois se porte sur la région Nouvelle-Aquitaine ou PACA, donc près de la mer et au soleil.
Cette enquête montre que les expatriés n’investissent pas dans un but de rendement locatif, car en matière d’épargne, ils privilégient leur pays d’expatriation pour des raisons fiscales ou de gains plus élevés.
Des procédures simplifiées pour investir depuis l’étranger
Les professionnels de l’immobilier ont su capter cette population, et surtout leur faciliter la tâche. Lorsqu’on est loin, il est parfois difficile, voire impossible de se déplacer pour une visite d’appartement ou bien de trouver une banque qui financera le bien.
C’est pourquoi de nombreux chasseurs d’appartement spécialisé effectuent ces démarches pour eux. Ils organisent les visites en visio ou en virtuel et s’occupent de toute la partie administrative.
Pour le financement, de nombreux courtiers en crédit recherchent les meilleurs taux auprès de banques spécialisées, ainsi que des assurances pour emprunteurs. En 2022, la problématique des taux d’usure a compliqué le montage de nombreux dossiers.
Enfin, les notaires se sont aussi adaptés, crise sanitaire aidant, en digitalisant tout le parcours d’achat. Tout le process notarial peut être à distance, par visio, avec des signatures numériques.
Dorénavant, les expatriés peuvent acheter un bien immobilier tout en restant à l’étranger.
Quels sont les freins à l’investissement immobilier pour les expatriés ?
L’augmentation importante et constante du prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations ou les régions côtières est le premier frein à l’acquisition d’un bien. Cet argument est aussi valable pour un investissement dans leur pays d’expatriation.
Ensuite, le manque de capacité de remboursement est aussi évoqué. Il existe une certaine difficulté pour les expatriés à trouver un crédit auprès des banques françaises. Il faut donc s’orienter vers une banque spécialiste. Attention certains pays, comme la Russie qui sont sous sanctions ou les Etats-Unis qui imposent des contraintes extraterritoriales.
La fiscalité est aussi un obstacle. Tout bien acheté en France est taxé en France. Ils sont donc soumis aux prélèvements sociaux, à la taxation sur les loyers, sur les plus-values immobilières ou l’IFI. Les contraintes fiscales sont aussi fortes aux USA. À noter qu’en absence d’une convention fiscale, il peut y avoir une double imposition des revenus, en France et dans son pays d’expatriation.
Enfin, ils sont besoin de très bons conseils concernant aussi le droit successoral.
