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Investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié

TEMPS DE LECTURE : 3 MINUTES

16 novembre 2020
Expatrie Investissement Immobilier

En tant qu’expatrié vous pouvez bénéficier de revenus attractifs, et donc d’une épargne plus importante. Vous devrez alors étudier les différents placements qui s’offrent à vous afin de faire fructifier vos économies et développer votre patrimoine en toute sécurité.

L’investissement immobilier suscite de plus en plus l’intérêt des expatriés. Mais la distance peut être aussi un frein. Comment investir en France si je suis à Shanghai ? Quel financement choisir ? Quelle sera la fiscalité de mon placement immobilier en tant qu’expatrié ? On vous éclaire sur le sujet.

Pourquoi investir dans l’immobilier pour les expatriés ?

La pierre fait partie des valeurs refuges. Elle a l’image d’un placement sûr, rentable sur le long terme.

La volatilité des biens est faible, en règle générale.

L’investissement locatif va vous permettre en autre de bénéficier de l’effet levier. En d’autres termes, grâce à l’endettement vous allez augmenter votre capacité d’investissement.

Grace à un apport de 20 %, vous pouvez acheter un logement qui sera destiner à être loué. Les revenus locatifs perçues complétés d’un effort personnel d’épargne remboursent les échéances du prêt.

Cet investissement, une fois remboursé, pourra vous servir de logement lors de votre retour en France ou de complément de revenus pour votre retraite.

Bien entendu c’est un investissement de long terme.

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Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.

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Comment financer mon investissement immobilier en tant qu’expatrié ?

Dans 90 % des cas, c’est une banque sur le territoire français qui va financer cette opération. L’avantage est que vous bénéficiez encore de taux d’emprunt relativement bas.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit. Il vaut mieux s’orienter vers un courtier spécialiste des non-résidents français ou expatriés. Il vous accompagnera dans les démarches administratives, et les relations avec les banques.

Le fait que vous soyez à l’étranger n’est pas un problème. Cependant, la banque va vous demander un apport un peu plus conséquent. Il sera entre 20 et 30 % du montant total du projet (achat, frais de notaire et travaux).

Comment investir dans l’immobilier quand on est expatrié ?

Le premier obstacle pour l’expatrié est la distance. Effectivement, il est difficile de visiter un bien lorsqu’on est expatrié en Asie ou aux Etats-Unis. Votre investissement doit être réfléchi en ayant une connaissance parfaite du marché.

Pour vous aider, il vaut mieux là encore s’orienter vers des professionnels spécialisés. Ils peuvent être des agences immobilières, des chasseurs immobiliers, des conseillers en patrimoine ou des plateformes digitales.

Les nouveaux outils digitaux permettent les visites par visio, virtuelles, et même la visualisation des futurs travaux.

Il est vivement conseillé de visiter une fois le bien avant l’achat.

Bien sûr, si un de vos proches est sur place, il pourra effectuer les visites et vous en faire le débriefing.

De même, pour la location, les travaux ou l’entretien du bien, de nombreux prestataires existent. Une gestion clé en main et à distance vous évite ainsi de rentrer en France pour vous occuper de votre investissement locatif.

Vous devrez quand même examiner tous les devis de travaux avant acceptation.

Quels sont les points à vérifier pour mon investissement immobilier pour expatriés ?

En tout logique, le premier est l’étude du marché. Que vous soyez à Madrid ou Londres ou Amsterdam, il faut toujours respecter les 3 règles d’or de l’investissement immobilier qui sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

Bien évidemment d’autres critères entre jeu comme :

  • Le prix au mètre carré
  • La qualité de construction du bien
  • Les charges de copropriété (et la situation des impayés)
  • Le coût de l’entretien du bien
  • Les travaux en prévision
  • Les taxes et impôts

Pour la partie financement, il faudra surveiller les frais de notaire (environ 8 % pour de l’ancien), le coût de l’assurance emprunteur.

Votre plan de financement devra aussi inclure les coûts des garanties de prêts type hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD), le cautionnement ou le nantissement. Le cautionnement solidaire ou mutuel est aussi possible.

La fiscalité de l’investissement immobilier pour les expatriés

Là encore, l’avis d’un expert (avocat fiscaliste ou spécialisé) est recommandé. Votre statut d’expatrié peut vous exclure de certains dispositifs de défiscalisation (Scellier, Duflot, Pinel…).

De plus, il faudra calculer les incidences sur les revenus imposables, l’IFI et le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.

En plus de l’impôt sur le revenu, il faudra aussi intégrer les prélèvements sociaux (PS 2020 à 17,2%).

A noter qu’ils peuvent être minorer (à 7.5%) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (UE).

La Caisse des Français de l’Étranger (CFE) n’est pas considérée comme un régime de sécurité sociale permettant une diminution du taux de prélèvement social.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des étrangers consultez notre dossier : La fiscalité des expatriés

Les SPCI : une alternative à l’investissement immobilier des expatriés ?

Les SCPI sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, aussi appelées la « Pierre papier ».

C’est en réalité un produit d’épargne où l’on va investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion.

On ne détient pas en direct un bien immobilier, mais des parts de ce dernier avec plusieurs investisseurs.

L’ensemble des loyers encaissés est reversé aux épargnants après déduction des frais liés à la gestion des immeubles (taxe, frais de gestion, assurance, travaux, etc..).

Les SCPI sont très diversifiées. On peut trouver des SCPI de rendement ou de plus-value (faible rendement mais avec un objectif de plus-value élevé).

Vous l’aurez compris toute la phase de recherche du bien, gestion et entretien est déléguée à une société.  Cela ne nécessite donc aucune intervention de votre part.

Comme de nombreux placements financiers, le capital n’est pas garanti. Il est important là aussi de s’entourer des conseils d’un professionnelle pour que votre investissement soit optimisé.