Comment obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié ?
L’obtention d’un prêt immobilier pour un non-résident ou un expatrié peut s’apparenter au parcours du combattant. De nombreuses banques refusent d’étudier votre dossier, par méconnaissance de votre statut ou manque de visibilité. Il faut parfois se tourner vers des banques privées spécialisées en expatriation ou un courtier en prêt.
Comment présenter le meilleur dossier ? Où trouver une assurance emprunteur expatrié ? On vous éclaire sur le sujet.
Comment préparer son dossier de financement immobilier en tant qu’expatrié ?
Sur le fond, la demande de prêt pour un investissement locatif d’un non-résident est similaire à celle d’un résident français.
Il faudra préparer vos fiches de paye, votre contrat de travail, obtenir un bilan de votre épargne auprès de votre banque. Ces documents sont à recueillir sur les deux dernières années.
Préparez aussi un titre de propriété ou acte notarié, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
De même, si vos documents sont établis en monnaie locale, il faudra prévoir la conversion en euro et prendre en compte le taux de change.
Cependant, les banques exigent souvent que les documents transmis soient en français, parfois en anglais. Le cas échant, il faudra prévoir la traduction.
Votre demande doit concerner un projet de financement pour une résidence secondaire, un investissement locatif dans du neuf ou de l’ancien.
À ce stade, vous pouvez déjà faire une simulation de votre prêt. Il existe de nombreux calculateur de prêt immobilier sur le Web. Il vous permettra d’avoir une vision assez large du financement de votre financement locatif.
Une erreur serait donc de ne pas clairement préparer son dossier d’investissement avant de démarcher les banques.
Quels sont les points étudiés par une banque ?
Les banques sont extrêmement exigeantes pour l’étude et le montage d’un dossier de crédit pour les expatriés. De nombreux élément sont étudiés, en voici les principaux.
La situation professionnelle.
Tout d’abord, un établissement bancaire va s’intéresser au type de contrat d’expatriation dont vous disposez. S’agit-il d’un contrat d’expatriation avec une entreprise française ou bien un contrat local ?
De même, votre banque s’intéressera à votre ancienneté dans l’entreprise, ainsi qu’à votre stabilité professionnelle.
Pour les entrepreneurs, les personnes en freelance ou à leur compte, il est plus difficile d’obtenir un prêt. Il vaut mieux se tourner vers des banques privées ou spécialisées pour les expatriés.
Il est de même si vous comptez faire cette opération dans le cadre d’une Société ou d’une SCI.
Votre capacité d’endettement
Comme pour un résident français, elle va prendre en considération votre taux d’endettement. Elle correspond au rapport de vos charges (par exemple votre loyer en tant que locataire ou le remboursement de vos emprunts si vous êtes propriétaires, vos crédits à la consommation ou une pension alimentaire) par rapport à votre revenu (revenus professionnels, revenus fonciers et mobiliers).
À noter que les frais de l’assurance emprunteur sont incorporés dans le calcul du taux.
Les banques retiennent généralement un taux maximum de 35 %. C’est votre capacité maximale d’emprunt.
La banque analysera aussi le reste de votre revenu disponible pour vivre. Elle en jugera la cohérence en fonction de la composition de votre foyer, ainsi que le cout de la vie dans votre pays d’expatriation. Avec un même taux d’endettement, une banque demandera un reste à vivre moins important à une famille d’expatriés avec deux enfants en Afrique que celle aux Etats-Unis.
Votre apport personnel
S’il est possible d’emprunter 100% de votre projet immobilier, les banques exigent en général un apport entre 5 à 20 % de votre investissement ou achat. En réalité, il est souvent plus proche de 20 %, voire plus.
Plus cet apport est important, plus vous avez de chance d’obtenir votre prêt.
Vous devrez en plus financer les frais annexes d’acquisition comme les frais de notaire, de dossier bancaire et les honoraires ou commissions d’un agent immobilier.
Une banque peut-elle me demander des contreparties pour mon prêt immobilier en tant que non-résident ?
Toutes les banques n’imposent pas de contreparties. Mais en général, elles demandent la domiciliation des revenus du foyer dans la banque, ainsi que l’ouverture d’un produit d’épargne ou la souscription d’une assurance emprunteur.
De plus, elle peut vous demander une contrepartie de 10 % de la valeur du prêt bancaire qui sera placé sur un produit d’épargne au sein de l’établissement. Selon votre interlocuteur bancaire, il peut exiger que votre épargne soit placée sur un contrat de capitalisation, un contrat d’assurance-vie.
Cela dépendra de votre pays d’expatriation et des conventions fiscales existantes.
Des solutions d’hypothèque, de cautionnement ou de privilège du prêteur de deniers (PPD) sont aussi envisageables.
Il arrive parfois que la banque souhaite que vous vous déplaciez en présence d’un expert pour visiter le bien que vous envisagez d’acquérir.
Comment choisir son assurance emprunteur en tant qu’expatrié ?
De nombreuses banques ne proposent pas d’assurance pour les emprunts des non-résidents ou expatriés.
Elle est obligatoire en France pour financer un projet immobilier via un prêt.
Pour tout savoir de l’assurance emprunteur pour expatrié, consultez notre dossier spécial.
Comment financer les travaux de mon achat immobilier ?
Votre banque peut vous proposer un financement de vos travaux pour votre investissement en tant que non résident. Cependant, ils doivent être cohérents avec votre acquisition et ne doivent pas dépasser 30 % de la valeur du bien ou de votre prêt.
Vous pouvez obtenir un différé d’amortissement le temps des travaux. Disponible en début de votre prêt immobilier, il vous permettra de ne pas rembourser les mensualités sur une période définie et limitée. Il est généralement accordé pour les ventes en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou pour la réalisation de travaux.
Quels sont les principaux refus des banques en matière de prêt immobilier pour un non résident ?
Hormis le fait que votre taux d’endettement est trop élevé, les banques peuvent refuser votre prêt en fonction de votre pays d’expatriation.
Il y a des pays en liste noire avec lesquels les banques ne peuvent effectuer des transferts d’argent. Les pays d’Europe, le Canada ou Singapour sont clairement plébiscités par les banques.
Ensuite, on peut noter que la nature de votre contrat de travail est importante. Un contrat de droit français sera toujours plus apprécié qu’un contrat local.
Enfin, la notoriété et la solidité de votre employeur sont aussi un élément déterminant. Les grandes multinationales sont privilégiées par rapport aux sociétés plus jeunes ou de taille plus modeste.
Obtenir un prêt pour un non-résident ou un expatrié n’est donc pas une chose aisée. Tout comme votre projet d’expatriation, il faut préparer au mieux son dossier. Si votre situation financière pèse dans la balance d’autres éléments sont importants comme votre pays d’expatriation ou la nature de votre contrat d’expatrié.
Enfin, ne vous focalisez pas sur les taux d’emprunt. Ils sont toujours plus élevés que ceux des résidents. C’est, en sorte une prime de risque que les banques s’accordent.
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