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Expatrie Investissement Immobilier

Investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié

TEMPS DE LECTURE : 3 MINUTES

16 novembre 2020
Expatrie Investissement Immobilier

En tant qu’expatrié vous pouvez bénéficier de revenus attractifs, et donc d’une épargne plus importante. Vous devrez alors étudier les différents placements qui s’offrent à vous afin de faire fructifier vos économies et développer votre patrimoine en toute sécurité.

L’investissement immobilier suscite de plus en plus l’intérêt des expatriés. Mais la distance peut être aussi un frein. Comment investir en France si je suis à Shanghai ? Quel financement choisir ? Quelle sera la fiscalité de mon placement immobilier en tant qu’expatrié ? On vous éclaire sur le sujet.

Pourquoi investir dans l’immobilier pour les expatriés ?

La pierre fait partie des valeurs refuges. Elle a l’image d’un placement sûr, rentable sur le long terme.

La volatilité des biens est faible, en règle générale.

L’investissement locatif va vous permettre en autre de bénéficier de l’effet levier. En d’autres termes, grâce à l’endettement vous allez augmenter votre capacité d’investissement.

Grace à un apport de 20 %, vous pouvez acheter un logement qui sera destiner à être loué. Les revenus locatifs perçues complétés d’un effort personnel d’épargne remboursent les échéances du prêt.

Cet investissement, une fois remboursé, pourra vous servir de logement lors de votre retour en France ou de complément de revenus pour votre retraite.

Bien entendu c’est un investissement de long terme.

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Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.

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Comment financer mon investissement immobilier en tant qu’expatrié ?

Dans 90 % des cas, c’est une banque sur le territoire français qui va financer cette opération. L’avantage est que vous bénéficiez encore de taux d’emprunt relativement bas.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit. Il vaut mieux s’orienter vers un courtier spécialiste des non-résidents français ou expatriés. Il vous accompagnera dans les démarches administratives, et les relations avec les banques.

Le fait que vous soyez à l’étranger n’est pas un problème. Cependant, la banque va vous demander un apport un peu plus conséquent. Il sera entre 20 et 30 % du montant total du projet (achat, frais de notaire et travaux).

Comment investir dans l’immobilier quand on est expatrié ?

Le premier obstacle pour l’expatrié est la distance. Effectivement, il est difficile de visiter un bien lorsqu’on est expatrié en Asie ou aux Etats-Unis. Votre investissement doit être réfléchi en ayant une connaissance parfaite du marché.

Pour vous aider, il vaut mieux là encore s’orienter vers des professionnels spécialisés. Ils peuvent être des agences immobilières, des chasseurs immobiliers, des conseillers en patrimoine ou des plateformes digitales.

Les nouveaux outils digitaux permettent les visites par visio, virtuelles, et même la visualisation des futurs travaux.

Il est vivement conseillé de visiter une fois le bien avant l’achat.

Bien sûr, si un de vos proches est sur place, il pourra effectuer les visites et vous en faire le débriefing.

De même, pour la location, les travaux ou l’entretien du bien, de nombreux prestataires existent. Une gestion clé en main et à distance vous évite ainsi de rentrer en France pour vous occuper de votre investissement locatif.

Vous devrez quand même examiner tous les devis de travaux avant acceptation.

Quels sont les points à vérifier pour mon investissement immobilier pour expatriés ?

En tout logique, le premier est l’étude du marché. Que vous soyez à Madrid ou Londres ou Amsterdam, il faut toujours respecter les 3 règles d’or de l’investissement immobilier qui sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

Bien évidemment d’autres critères entre jeu comme :

  • Le prix au mètre carré
  • La qualité de construction du bien
  • Les charges de copropriété (et la situation des impayés)
  • Le coût de l’entretien du bien
  • Les travaux en prévision
  • Les taxes et impôts

Pour la partie financement, il faudra surveiller les frais de notaire (environ 8 % pour de l’ancien), le coût de l’assurance emprunteur.

Votre plan de financement devra aussi inclure les coûts des garanties de prêts type hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD), le cautionnement ou le nantissement. Le cautionnement solidaire ou mutuel est aussi possible.

La fiscalité de l’investissement immobilier pour les expatriés

Là encore, l’avis d’un expert (avocat fiscaliste ou spécialisé) est recommandé. Votre statut d’expatrié peut vous exclure de certains dispositifs de défiscalisation (Scellier, Duflot, Pinel…).

De plus, il faudra calculer les incidences sur les revenus imposables, l’IFI et le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.

En plus de l’impôt sur le revenu, il faudra aussi intégrer les prélèvements sociaux (PS 2020 à 17,2%).

A noter qu’ils peuvent être minorer (à 7.5%) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (UE).

La Caisse des Français de l’Étranger (CFE) n’est pas considérée comme un régime de sécurité sociale permettant une diminution du taux de prélèvement social.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des étrangers consultez notre dossier : La fiscalité des expatriés

Les SPCI : une alternative à l’investissement immobilier des expatriés ?

Les SCPI sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, aussi appelées la « Pierre papier ».

C’est en réalité un produit d’épargne où l’on va investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion.

On ne détient pas en direct un bien immobilier, mais des parts de ce dernier avec plusieurs investisseurs.

L’ensemble des loyers encaissés est reversé aux épargnants après déduction des frais liés à la gestion des immeubles (taxe, frais de gestion, assurance, travaux, etc..).

Les SCPI sont très diversifiées. On peut trouver des SCPI de rendement ou de plus-value (faible rendement mais avec un objectif de plus-value élevé).

Vous l’aurez compris toute la phase de recherche du bien, gestion et entretien est déléguée à une société.  Cela ne nécessite donc aucune intervention de votre part.

Comme de nombreux placements financiers, le capital n’est pas garanti. Il est important là aussi de s’entourer des conseils d’un professionnelle pour que votre investissement soit optimisé.

Trouver Logement Expatriation

Expatriation : comment trouver un logement à l’étranger ?

TEMPS DE LECTURE : 4 MINUTES

16 novembre 2020
Trouver Logement Expatriation

L’une des étapes clés de votre projet d’expatriation est de trouver un logement. Si celui-ci est situé dans une grande métropole, les dépenses liées à votre logement peuvent être conséquentes, bien plus qu’en France.

Pour 2020, Paris se place à la 50ième place des villes les plus chères au monde. Les loyers y atteignent déjà des sommets puisque le prix au mètre carré avoisine les 35 € dans la capitale. Bien loin des 4 000 € qu’il vous faudra débourser pour un logement de 3 personnes à Hong-Kong.

Quelles sont les règles et les pièges pour trouver un logement à l’étranger ? Comment cibler sa recherche ? On vous éclaire sur le sujet.

Bien organiser sa recherche de logement en expatriation

Comme pour rechercher une assurance santé expatrié, trouver son logement commence par l’établissement d’une check list :

  • Quel est votre budget ?
  • Quelle surface recherchez-vous ?
  • Y a-t-il une école à proximité pour vos enfants ?
  • Existe-il des transports en commun à proximité pour aller à mon travail ?

Par exemple, pour votre budget, prenez bien en considération l’ensemble des frais tels que la caution, les charges locatives et les commissions éventuelles à verser à un intermédiaire.

Autant de questions qui vous permettront de cibler les quartiers à privilégier dans votre recherche.

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Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.

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Cibler les bonnes périodes pour déménager

Pour que votre recherche ne tourne pas au casse-tête, il y a quelques particularités locales à prendre en considération.

Tout d’abord, prenez garde aux périodes de vacances. Celles de l’hémisphère sud ne sont pas celles de l’hémisphère nord. Ces périodes sont favorables au déménagement et donc aux logements vacants.

De même, chaque 1er juillet au Québec, quelques 200 000 familles changent de domicile. Les baux locatifs sont d’un an et la date du 1er juillet coïncide avec la fin de l’année scolaire. C’est l’occasion d’avoir plus de choix à cette date et même de se meubler pour pas cher. Effectivement, qui dit déménagement dit tri, et les annonces de vente de meubles sont nombreuses.

Comment effectuer ma recherche de logement en expatriation ?

Vous pouvez anticiper cette recherche avant de partir. Cela vous permettra de prendre connaissance du marché immobilier local, des prix et des types de logements disponibles.

Vous pouvez également vous aider des nombreux sites web de petites annonces pour sélectionner des logements. A l’instar du Bon coin, il existe le site Gumtree pour le Royaume-Uni et l’Australie, Ok roomate pour les Etats-Unis ou Square Foot pour Hong Kong.

Vous pouvez aussi consulter les nombreux groupes de discussion sur Facebook où un grand nombre d’annonces y sont présentent.

Enfin, vous pouvez passer par une agence immobilière spécialisée pour les expatriés. Selon vos besoins, ils pourront sélectionner et cibler les meilleurs logements, mais également vous expliquer les conditions de location, la réglementation et les pièges à éviter.

Des frais vous seront bien évidemment facturés, mais vous bénéficiez en contrepartie des conseils et des services d’un professionnel. Cela peut notamment vous éviter des litiges quand vous serez amené à mettre fin à votre bail.

Par exemple, à Singapour, des expatriés se sont plaints de demandes abusives de la part de propriétaires au moment de la restitution de leur caution. Ils exigeaient des travaux sans rapport avec l’occupation des lieux, sous peine de conserver leur caution.

Comment éviter les pièges lors de ma recherche de logement en expatriation?

A l’étranger comme en France, les arnaques à la location sont nombreuses, surtout dans les villes où la demande est forte.

En tant qu’expatrié, vous êtes une cible pour ces escrocs, donc prudence.

Sur les annonces en ligne, méfiez-vous :

  • d’un loyer très inférieur à la moyenne du marché locatif ;
  • de photos trop avantageuses ou qui peuvent être prises sur d’autres sites ;
  • d’une réponse standard alors que vous avez demandé des renseignements précis.

En aucun cas, vous ne devez payer quoi que soit avant de visiter un appartement ou une maison.

Les cautions et garanties de loyer

Vous avez enfin trouvé le bien qui vous correspond. Il ne reste plus qu’à signer le bail.

L’agence immobilière ou le propriétaire vous demandera une caution ou une garantie de loyer afin de couvrir les éventuels dégâts que vous pourriez occasionnés pendant votre location.

Dans certains pays, cette caution n’est pas directement encaissée par le propriétaire.

Par exemple en Suisse, vous pouvez ouvrir un compte bancaire et y déposer la somme demandée. Le compte est bloqué tant que vous occupez le logement. La clôture ne peut se faire qu’avec l’accord du propriétaire et du locataire.

Il en est de même en Angleterre, où votre futur propriétaire doit placer votre caution auprès d’un « tenancy deposit scheme ». Il existe 3 organismes agréés par le gouvernement britannique.

En Australie, la caution s’appelle « bond ». Elle correspond en général à un mois de loyer.

A Singapour, on parle de « rental security deposit ». Attention, en cas de litige, si votre caution est supérieure à 10 000 dollars, vous devrez prendre un avocat devant les tribunaux !

En conclusion, avant de signer ou de verser de l’argent à votre futur propriétaire, il convient de bien officialiser toutes les transactions. Si, en France, le secteur de l’immobilier est très réglementé, il n’en est pas toujours de même à l’étranger. Il convient donc de toujours faire signer un reçu à votre propriétaire avec la date et la nature de la transaction.