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Comment obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié ?

TEMPS DE LECTURE : 3 MINUTES

10 novembre 2021
prêt immobilier expatrié

L’obtention d’un prêt immobilier pour un non-résident ou un expatrié peut s’apparenter au parcours du combattant. De nombreuses banques refusent d’étudier votre dossier, par méconnaissance de votre statut ou manque de visibilité. Il faut parfois se tourner vers des banques privées spécialisées en expatriation ou un courtier en prêt.

Comment présenter le meilleur dossier ? Où trouver une assurance emprunteur expatrié ? On vous éclaire sur le sujet.

Comment préparer son dossier de financement immobilier en tant qu’expatrié ?

Sur le fond, la demande de prêt pour un investissement locatif d’un non-résident est similaire à celle d’un résident français.

Il faudra préparer vos fiches de paye, votre contrat de travail, obtenir un bilan de votre épargne auprès de votre banque. Ces documents sont à recueillir sur les deux dernières années.

Préparez aussi un titre de propriété ou acte notarié, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.

De même, si vos documents sont établis en monnaie locale, il faudra prévoir la conversion en euro et prendre en compte le taux de change.

Cependant, les banques exigent souvent que les documents transmis soient en français, parfois en anglais. Le cas échant, il faudra prévoir la traduction.

Votre demande doit concerner un projet de financement pour une résidence secondaire, un investissement locatif dans du neuf ou de l’ancien.

À ce stade, vous pouvez déjà faire une simulation de votre prêt. Il existe de nombreux calculateur de prêt immobilier sur le Web. Il vous permettra d’avoir une vision assez large du financement de votre financement locatif.

Une erreur serait donc de ne pas clairement préparer son dossier d’investissement avant de démarcher les banques.

Quels sont les points étudiés par une banque ?

Les banques sont extrêmement exigeantes pour l’étude et le montage d’un dossier de crédit pour les expatriés.  De nombreux élément sont étudiés, en voici les principaux.

La situation professionnelle.

Tout d’abord, un établissement bancaire va s’intéresser au type de contrat d’expatriation dont vous disposez. S’agit-il d’un contrat d’expatriation avec une entreprise française ou bien un contrat local ?

De même, votre banque s’intéressera à votre ancienneté dans l’entreprise, ainsi qu’à votre stabilité professionnelle.

Pour les entrepreneurs, les personnes en freelance ou à leur compte, il est plus difficile d’obtenir un prêt. Il vaut mieux se tourner vers des banques privées ou spécialisées pour les expatriés.

Il est de même si vous comptez faire cette opération dans le cadre d’une Société ou d’une SCI.

Votre capacité d’endettement

Comme pour un résident français, elle va prendre en considération votre taux d’endettement. Elle correspond au rapport de vos charges (par exemple votre loyer en tant que locataire ou le remboursement de vos emprunts si vous êtes propriétaires, vos crédits à la consommation ou une pension alimentaire) par rapport à votre revenu (revenus professionnels, revenus fonciers et mobiliers).

À noter que les frais de l’assurance emprunteur sont incorporés dans le calcul du taux.

Les banques retiennent généralement un taux maximum de 35 %. C’est votre capacité maximale d’emprunt.

La banque analysera aussi le reste de votre revenu disponible pour vivre. Elle en jugera la cohérence en fonction de la composition de votre foyer, ainsi que le cout de la vie dans votre pays d’expatriation. Avec un même taux d’endettement, une banque demandera un reste à vivre moins important à une famille d’expatriés avec deux enfants en Afrique que celle aux Etats-Unis.

Votre apport personnel

S’il est possible d’emprunter 100% de votre projet immobilier, les banques exigent en général un apport entre 5 à 20 % de votre investissement ou achat. En réalité, il est souvent plus proche de 20 %, voire plus.

Plus cet apport est important, plus vous avez de chance d’obtenir votre prêt.

Vous devrez en plus financer les frais annexes d’acquisition comme les frais de notaire, de dossier bancaire et les honoraires ou commissions d’un agent immobilier.

Une banque peut-elle me demander des contreparties pour mon prêt immobilier en tant que non-résident ?

Toutes les banques n’imposent pas de contreparties. Mais en général, elles demandent la domiciliation des revenus du foyer dans la banque, ainsi que l’ouverture d’un produit d’épargne ou la souscription d’une assurance emprunteur.

De plus, elle peut vous demander une contrepartie de 10 % de la valeur du prêt bancaire qui sera placé sur un produit d’épargne au sein de l’établissement. Selon votre interlocuteur bancaire, il peut exiger que votre épargne soit placée sur un contrat de capitalisation, un contrat d’assurance-vie.

Cela dépendra de votre pays d’expatriation et des conventions fiscales existantes.

Des solutions d’hypothèque, de cautionnement ou de privilège du prêteur de deniers (PPD) sont aussi envisageables.

Il arrive parfois que la banque souhaite que vous vous déplaciez en présence d’un expert pour visiter le bien que vous envisagez d’acquérir.

Comment choisir son assurance emprunteur en tant qu’expatrié ?

De nombreuses banques ne proposent pas d’assurance pour les emprunts des non-résidents ou expatriés.

Elle est obligatoire en France pour financer un projet immobilier via un prêt.

Pour tout savoir de l’assurance emprunteur pour expatrié, consultez notre dossier spécial.

Comment financer les travaux de mon achat immobilier ?

Votre banque peut vous proposer un financement de vos travaux pour votre investissement en tant que non résident. Cependant, ils doivent être cohérents avec votre acquisition et ne doivent pas dépasser 30 % de la valeur du bien ou de votre prêt.

Vous pouvez obtenir un différé d’amortissement le temps des travaux. Disponible en début de votre prêt immobilier, il vous permettra de ne pas rembourser les mensualités sur une période définie et limitée. Il est généralement accordé pour les ventes en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou pour la réalisation de travaux.

refus banque expatrié

Quels sont les principaux refus des banques en matière de prêt immobilier pour un non résident ?

Hormis le fait que votre taux d’endettement est trop élevé, les banques peuvent refuser votre prêt en fonction de votre pays d’expatriation.

Il y a des pays en liste noire avec lesquels les banques ne peuvent effectuer des transferts d’argent. Les pays d’Europe, le Canada ou Singapour sont clairement plébiscités par les banques.

Ensuite, on peut noter que la nature de votre contrat de travail est importante. Un contrat de droit français sera toujours plus apprécié qu’un contrat local.

Enfin, la notoriété et la solidité de votre employeur sont aussi un élément déterminant. Les grandes multinationales sont privilégiées par rapport aux sociétés plus jeunes ou de taille plus modeste.

Obtenir un prêt pour un non-résident ou un expatrié n’est donc pas une chose aisée. Tout comme votre projet d’expatriation, il faut préparer au mieux son dossier. Si votre situation financière pèse dans la balance d’autres éléments sont importants comme votre pays d’expatriation ou la nature de votre contrat d’expatrié.

Enfin, ne vous focalisez pas sur les taux d’emprunt. Ils sont toujours plus élevés que ceux des résidents. C’est, en sorte une prime de risque que les banques s’accordent.

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assurance emprunteur expatrié

Tout savoir sur l’assurance de prêt pour les expatriés

TEMPS DE LECTURE : 4 MINUTES

9 juillet 2021
assurance emprunteur expatrié

De nombreuses banques refusent d’accorder une couverture d’assurance emprunteur pour les expatriés. C’est alors le parcours du combattant pour finaliser son offre de prêt, car sans assurance, pas de financement et donc de crédit.

Si vous obtenez une proposition, il vous faudra alors vérifier les garanties souscrites, car certains contrats d’assurance emprunteur expatrié ne peuvent vous couvrir que pour une couverture minimum à savoir le décès ou perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Mais rassurez-vous, des offres complètes existent sur le marché.

Qu’est-ce qu’une assurance emprunteur pour les expatriés ? Comment comprendre les garanties ? On vous éclaire sur le sujet.

Je suis expatrié. Doit-on choisir l’assurance de prêt de sa banque ?

Non, de nombreuses lois ont permis d’ouvrir le marché de l’assurance emprunteur pour les résidents, mais aussi pour les expatriés. Vous n’êtes donc pas obligé d’y souscrire.

C’est le principe de délégation d’assurance de votre crédit immobilier. Il vous permet de choisir, en tant qu’emprunteur, l’organisme d’assurance pour votre crédit indépendamment de votre banque.

La loi Lagarde de septembre 2012 vous offre le choix parfaitement libre de souscrire votre assurance de prêt lors de la souscription. Elle est confirmée par la loi Hamon qui permet à un emprunteur expatrié ou à un résident français de changer la compagnie de son assurance emprunteur dans un délai de 12 mois suivant la signature de son offre de prêt.

Attention, certaines banques ou assurances emprunteur ne proposent pas l’ensemble des garanties disponibles pour un résident en France ou dans un département d’Outre-Mer (Martinique, Guadeloupe,…) à un expatrié. Il vous faudra faire appel à un courtier spécialiste de l’assurance pour votre crédit immobilier.

Votre banquier exigera que votre prêt soit couvert à hauteur de 100 %. Si vous êtes en couple, la somme des garanties doit donc atteindre au minimum 100 % des sommes empruntées. La répartition des garanties ou quotité peut se faire en fonction des revenus de chacun.

Une assurance emprunteur pour expatrié est une mesure obligatoire pour l’obtention du prêt immobilier. C’est une garantie pour les banques, mais aussi et surtout pour le conjoint survivant.

Santé Mobility conseille les expatriés dans leur choix d’assurance santé internationale

Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.

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Quelles sont les garanties d’une assurance de prêt immobilier pour expatrié ?

Si les garanties d’une assurance emprunteur peuvent varier d’un contrat à un autre, votre banque doit vous communiquer les garanties obligatoires pour obtenir votre crédit immobilier.

Voici les garanties exigibles :

décès

Le Décès

Il doit être couvert en toutes causes (accident et maladie). Le suicide de l’assuré fait généralement parti des exclusions du contrat. La pratique de sports dangereux et certaines professions à risque peuvent être exclues, si elles n’ont pas été déclarées à la souscription.

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L'Invalidité Permanente Partielle (IPP)

Le taux d’invalidité de l’assuré est compris entre 33 % et 66 %. L’assuré ne peut plus exercer sa profession, mais est dans la capacité d’exercer un autre travail.

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L’Invalidité Permanente Totale (IPT)

Aussi appelée invalidité de 2ième catégorie, le taux d’invalidité de l’assuré doit être supérieur à 66 %.

Cette invalidité le place dans l’incapacité d’exercer un travail, suite à un accident ou une maladie, et après consolidation de son état de santé.

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Les maladies non-objectivables (MNO)

C’est le plus souvent en extension de la garantie ITT ou IPT. Les maladies non objectivables ou MNO, sont des pathologies pour lesquelles votre médecin ne pourra mesurer les symptômes physiques et devra vous mettre en arrêt de travail. (par exemple, état dépressif, pathologies dorsales fréquentes comme la sciatique, hernie discale ou des lombalgies).

Les MNO les plus fréquentes sont la fatigue chronique, la dépression, le burn-out, les pathologies du dos.

arret de travail

L’Interruption Temporaire de Travail (ITT)

Cette garantie vous couvre dans le cas où vous ne pouvez exercer votre profession de façon durable et complète, sur une période maximale de 1095 jours soit 3 ans. Il y a généralement une franchise entre 15 et 180 jours, avant que la garantie n’intervienne. Les échéances de votre prêt sont prises en charge par l’assurance durant la durée de votre arrêt.

job

La perte d’emploi (PE)

Elle va couvrir l’expatrié en cas de licenciement. Elle lui permettra de reporter ses mensualités, en attendant qu’il retrouve un nouvel emploi, ou bien de percevoir une somme forfaitaire durant sa période de chômage. Attention aux exclusions comme la démission ou le licenciement pour faute.

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La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

L’assuré devient incapable d’exercer sa profession, car il a une invalidité mentale ou physique. 

Aussi appelée IAD (invalidité Absolue et Définitive), elle est  assimilable à l’invalidité de 3ième catégorie de la sécurité sociale.

L’assuré suite à un accident ou à une maladie n’est plus en état d’accomplir des actes essentiels de la vie quotidienne (se nourrir, se laver, s’habiller, se déplacer). Son état nécessite l’assistance d’une tierce personne. Dans ce cas, comme au titre du décès, son crédit immobilier est lors pris en charge par l’assurance.

Irrévocabilité des garanties : indispensable pour les expatriés

C’est un point extrêmement important pour une assurance de prêt pour expatrié.

Votre statut d’expatrié peut vous amener à de nombreux changements, comme par exemple :

Il faut dans ce cas vérifier que votre assurance de prêt immobilier expatrié comporte bien l’irrévocabilité des garanties.

Le risque déclaré à la souscription sert de base au calcul du taux à la souscription de votre contrat d’assurance. Si vous êtes amenés à changer de pays de résidence ou bien de poste, votre prime reste inchangée.

Cette clause ou extension sur votre contrat vous permet d’être couvert sur toute la durée de votre prêt sans que les conditions ou le tarif ne soient modifiés.

Cette clause est donc indispensable pour les voyageurs internationaux et les expatriés.

choisir son assurance prêt expatrié

Comment choisir la bonne assurance emprunteur en tant qu’expatrié ?

Tout d’abord, il faut trouver un courtier ou un spécialiste de l’assurance emprunteur qui répond aux exigences des expatriés. Il doit prendre en considération ses besoins, ses contraintes (situation familiale, zone géographique, type de financement,…)

Votre offre doit être adaptée aux exigences d’un emprunteur expatrié, résident hors de France.

Ensuite, vérifier que la procédure d’adhésion soit simple. La gestion de votre dossier doit s’organiser à distance, via mail et en ligne. En effet, le décalage horaire entre la France et l’étranger ne doit pas être une barrière.

Les formalités médicales doivent aussi être évitées au maximum. Il est souvent compliqué, voire coûteux de les réaliser en tant qu’expatrié depuis l’étranger. Il faut donc se renseigner sur les examens médicaux requis en fonction des montants empruntés.

Enfin, vérifier que les comptes-rendus médicaux en anglais sont acceptés par votre assureur, si votre pays d’expatriation ne peut vous les fournir en français.

Si vous êtes couple mixte, c’est-à-dire de deux nationalités différentes, pensez- à demander si cela ne pose pas de problème à votre assurance emprunteur.

Le délai de gestion de votre dossier d’assurance emprunteur expatrié ne doit pas être allongé de façon exagérée.

Le processus de vente d’un bien immobilier est identique à celui d’un résident français. De la signature du compromis de vente à celle définitive chez le notaire, il faut compter 90 jours. A cela rajouter, les éventuels délais postaux ou envoi par messagerie.

Existe-t-il des différences entre un contrat d'assurance prêt pour non-résident et un expatrié ?

D’une façon générale, il n’y a pas de différences. Les garanties sont identiques à celles proposées pour les résidents français. Cependant, le profil de l’assuré ainsi que son pays d’expatriation peuvent être un facteur de majoration de prime. En effet, certains pays dit à « risque » peuvent faire l’objet de surprime.

Il est donc plus facile d’obtenir une assurance de prêt pour financer un emprunt immobilier en Espagne plutôt dans un pays à risque de guerre ou instable politiquement.

Ensuite, votre profession ou métier peuvent être aussi déterminant dans le calcul. En effet, si vous êtes scaphandrier sur une plateforme pétrolière, cela peut entraîner une majoration du coût de l’assurance de votre crédit.

Quelles sont les pièces à fournir pour mon devis d’assurance prêt immobilier ?

Pour votre projet immobilier, vous devrez compléter un questionnaire d’étude relatif à votre situation familiale et professionnelle.

L’objet du prêt devra être précisé (achat résidence principale, secondaire, investissement immobilier locatif).

Vous devrez aussi joindre l’offre de prêt de votre banque. Elle doit être située en France métropolitaine, dans les DROM ou COM et doit être désignée bénéficiaire direct du contrat d’assurance.

Un questionnaire sur les risques de séjour expatrié vous sera aussi demandé. Il sert à connaître vos conditions de logement, les raisons de votre expatriation, les pays dans lesquels vous pouvez voyager.

Le questionnaire médical  doit être simplifié (5 questions pour tous les profils et jusqu’à 1000 000 € pour les moins de 46 ans).

Expatriation Retraite Invetissement

Expatriation : comment préparer et financer sa retraite ?

TEMPS DE LECTURE : 4 MINUTES

20 janvier 2021
Expatriation Retraite Invetissement

La question de la retraite est primordiale pour les expatriés. En partant à l’étranger, on peut arrêter de cotiser au régime d’assurance vieillesse français.

Comment se constituer un capital retraite lors de mon expatriation ? Comment préparer un complément de retraite ? on vous éclaire sur le sujet.

Quand on parle de capital retraite et organisation patrimonial, on a deux grandes possibilités : une épargne financière et un capital immobilier.

L’épargne financière pour les expatriés

L’assurance-Vie

Elle reste le placement financier préféré des expatriés français. Elle a un double avantage, c’est un instrument d’épargne et de transmission du capital.

De plus, elle offre une large gamme d’investissements (support obligation, action, multi support).

Au niveau de la gestion, les banques vous offrent la possibilité soit de piloter vous-même votre épargne, soit de la faire gérer par un conseiller spécialisé.

Votre argent est disponible à tout moment. Vous pouvez programmer des versements réguliers. Dans le cas d’une rentrée d’argent inopinée, elle peut aussi accueillir des versements libres.

La fiscalité française est avantageuse tant sur les plus-values de votre contrat que sur la transmission.

C’est pourquoi, il faut vérifier que dans le pays dans lequel vous êtes expatrié un contrat d’assurance-vie a une existante légale et juridique.

Il peut être assimilé à l’étranger à un placement quelconque et donc être imposable. Il faut donc aussi vérifier sa fiscalité dans votre pays d’expatriation.

Le plan épargne en action

C’est aussi un outil pour préparer sa retraite.

Ce produit d’épargne permet d’acquérir des actions d’entreprise européennes et de bénéficier, sous conditions, d’exonérations d’impôts.

Il est réservé aux résidents fiscaux français. Cependant, depuis le 20 mars 2012, les résidents fiscaux français en expatriation peuvent conserver leur PEA. Il faudra que votre pays d’expatriation ne soit pas considéré comme un Etat ou territoire non coopératif (ETNC).

Avantages

  • Rente viagère disponible après 8 ans minimum
  • Après 5 ans de détention, vos produits et plus-values sont exonérées d’impôts sur le revenu.

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Le capital immobilier

Pourquoi l’immobilier est intéressant pour les expatriés ?

Grâce au crédit et à son effet levier, il vous permet de constituer immédiatement de la valeur. En effet, les loyers encaissés de la location du bien viennent rembourser en partie votre emprunt.

Les loyers perçus sont indexés chaque année, permettant de protéger vos revenus face à l’inflation.

pour plus d’informations consultez notre article : Investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié

 

Pourquoi l’immobilier est intéressant pour les expatriés ?

Nous pouvons retenir principalement 4 solutions :

Location Expatrié

L’achat dans l’ancien ou le neuf

Pour un achat locatif dans l’ancien, votre futur bien peut-être vide ou occupé. Il faudra prévoir certains travaux (entretien, isolation, …) et regarder les charges de copropriété.

Pour le neuf, vous pouvez acheter un programme en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). C’est-à-dire que vous achetez sur plan.

Côté fiscalité, vous pouvez opter pour le régime des revenus fonciers ou le BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en cas de location meublé.

L’achat locatif qu’il soit dans le neuf ou l’ancien offre un rendement faible, après impôts. Il permet principalement de se constituer un capital.

Plus Value Expatrié

L’achat en nue-propriété

Cette technique consiste à acheter un bien, à en avoir la propriété, mais pas l’usufruit.

L’usufruit est la jouissance du bien. Vous ne pourrez donc pas utiliser ce bien, ni en percevoir de revenus. Le plus souvent, l’usufruitier est un bailleur institutionnel.

Au bout d’une période définie, vous récupérez automatiquement l’usufruit du bien. Dans une période de deux ans préalable à cette fin de démembrement vous récupérez le bien qui aura été entièrement rénové par l’usufruitier.

L’avantage est que vous n’avez rien à débourser durant la période de démembrement.

Pour un expatrié, vous n’avez aucun souci de gestion (pas d’assemblée générale, gestion des travaux et locataires).

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Achat en résidence gérées avec services

Cela concerne les résidences de Tourismes, d’affaires, étudiantes, EHPAD et les résidences séniors.

Vous êtes dans un statut dit LMNP (loueur Meublé Non professionnel). Votre fiscalité applicable est celle des BIC. À ce titre vous bénéficiez de l’amortissement de l’investissement.

Vous aurez donc sur les revenus locatif une fiscalité très avantageuse.

Vous allez signer dans ce cadre un bail sur une durée de 8 à 12 ans, vous pourrez donc connaître vos revenus à l’euro près.

Pour ce type d’investissement mieux vaut s’orienter vers un conseiller spécialiste.

Ifi

Les SCPI pour les expatriés

L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier est possible pour les non-résidents. La mise de départ peut commencer à quelques milliers d’euros.

Il s’agit d’un investissement dans des bureaux, commerces, et locaux d’activité.

Il est possible d’acquérir des SCPI en nue-propriété. Il n’y a pas de perception de revenus immédiatement. En cas de lourdes fiscalités, cela peut être avantageux.

Le rendement locatif est assez élevé, mais les revenus ne sont pas garantis. La liquidité de ce placement est faible. La durée de détention conseillée est de 10 ans.

Si vous achetez des parts SCPI à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles que si vous les possédez en pleine propriété.

Comment financer son projet immobilier en tant qu’expatrié ?

Il est souvent intéressant de souscrire un prêt. Pour cela mieux vaut vous orientez vers une banque spécialisée pour les expatriés.

Elle peut vous apporter des solutions, notamment pour votre assurance emprunteur.

Toutes ses possibilités d’investissements sont possibles si bien sûr ils sont réalisés en France et si vous souhaitez conserver un lien avec la France.

Il convient de vérifier la fiscalité des revenus et plus-values selon votre pays d’expatriation.

Expatrie Investissement Immobilier

Investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié

TEMPS DE LECTURE : 3 MINUTES

16 novembre 2020
Expatrie Investissement Immobilier

En tant qu’expatrié vous pouvez bénéficier de revenus attractifs, et donc d’une épargne plus importante. Vous devrez alors étudier les différents placements qui s’offrent à vous afin de faire fructifier vos économies et développer votre patrimoine en toute sécurité.

L’investissement immobilier suscite de plus en plus l’intérêt des expatriés. Mais la distance peut être aussi un frein. Comment investir en France si je suis à Shanghai ? Quel financement choisir ? Quelle sera la fiscalité de mon placement immobilier en tant qu’expatrié ? On vous éclaire sur le sujet.

Pourquoi investir dans l’immobilier pour les expatriés ?

La pierre fait partie des valeurs refuges. Elle a l’image d’un placement sûr, rentable sur le long terme.

La volatilité des biens est faible, en règle générale.

L’investissement locatif va vous permettre en autre de bénéficier de l’effet levier. En d’autres termes, grâce à l’endettement vous allez augmenter votre capacité d’investissement.

Grace à un apport de 20 %, vous pouvez acheter un logement qui sera destiner à être loué. Les revenus locatifs perçues complétés d’un effort personnel d’épargne remboursent les échéances du prêt.

Cet investissement, une fois remboursé, pourra vous servir de logement lors de votre retour en France ou de complément de revenus pour votre retraite.

Bien entendu c’est un investissement de long terme.

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Partir à l’étranger, c’est aussi vérifier que sa famille est bien couverte en cas de maladie, d’accident ou d’hospitalisation.

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Comment financer mon investissement immobilier en tant qu’expatrié ?

Dans 90 % des cas, c’est une banque sur le territoire français qui va financer cette opération. L’avantage est que vous bénéficiez encore de taux d’emprunt relativement bas.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit. Il vaut mieux s’orienter vers un courtier spécialiste des non-résidents français ou expatriés. Il vous accompagnera dans les démarches administratives, et les relations avec les banques.

Le fait que vous soyez à l’étranger n’est pas un problème. Cependant, la banque va vous demander un apport un peu plus conséquent. Il sera entre 20 et 30 % du montant total du projet (achat, frais de notaire et travaux).

Comment investir dans l’immobilier quand on est expatrié ?

Le premier obstacle pour l’expatrié est la distance. Effectivement, il est difficile de visiter un bien lorsqu’on est expatrié en Asie ou aux Etats-Unis. Votre investissement doit être réfléchi en ayant une connaissance parfaite du marché.

Pour vous aider, il vaut mieux là encore s’orienter vers des professionnels spécialisés. Ils peuvent être des agences immobilières, des chasseurs immobiliers, des conseillers en patrimoine ou des plateformes digitales.

Les nouveaux outils digitaux permettent les visites par visio, virtuelles, et même la visualisation des futurs travaux.

Il est vivement conseillé de visiter une fois le bien avant l’achat.

Bien sûr, si un de vos proches est sur place, il pourra effectuer les visites et vous en faire le débriefing.

De même, pour la location, les travaux ou l’entretien du bien, de nombreux prestataires existent. Une gestion clé en main et à distance vous évite ainsi de rentrer en France pour vous occuper de votre investissement locatif.

Vous devrez quand même examiner tous les devis de travaux avant acceptation.

Quels sont les points à vérifier pour mon investissement immobilier pour expatriés ?

En tout logique, le premier est l’étude du marché. Que vous soyez à Madrid ou Londres ou Amsterdam, il faut toujours respecter les 3 règles d’or de l’investissement immobilier qui sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

Bien évidemment d’autres critères entre jeu comme :

  • Le prix au mètre carré
  • La qualité de construction du bien
  • Les charges de copropriété (et la situation des impayés)
  • Le coût de l’entretien du bien
  • Les travaux en prévision
  • Les taxes et impôts

Pour la partie financement, il faudra surveiller les frais de notaire (environ 8 % pour de l’ancien), le coût de l’assurance emprunteur.

Votre plan de financement devra aussi inclure les coûts des garanties de prêts type hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD), le cautionnement ou le nantissement. Le cautionnement solidaire ou mutuel est aussi possible.

La fiscalité de l’investissement immobilier pour les expatriés

Là encore, l’avis d’un expert (avocat fiscaliste ou spécialisé) est recommandé. Votre statut d’expatrié peut vous exclure de certains dispositifs de défiscalisation (Scellier, Duflot, Pinel…).

De plus, il faudra calculer les incidences sur les revenus imposables, l’IFI et le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.

En plus de l’impôt sur le revenu, il faudra aussi intégrer les prélèvements sociaux (PS 2020 à 17,2%).

A noter qu’ils peuvent être minorer (à 7.5%) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (UE).

La Caisse des Français de l’Étranger (CFE) n’est pas considérée comme un régime de sécurité sociale permettant une diminution du taux de prélèvement social.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des étrangers consultez notre dossier : La fiscalité des expatriés

Les SPCI : une alternative à l’investissement immobilier des expatriés ?

Les SCPI sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, aussi appelées la « Pierre papier ».

C’est en réalité un produit d’épargne où l’on va investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion.

On ne détient pas en direct un bien immobilier, mais des parts de ce dernier avec plusieurs investisseurs.

L’ensemble des loyers encaissés est reversé aux épargnants après déduction des frais liés à la gestion des immeubles (taxe, frais de gestion, assurance, travaux, etc..).

Les SCPI sont très diversifiées. On peut trouver des SCPI de rendement ou de plus-value (faible rendement mais avec un objectif de plus-value élevé).

Vous l’aurez compris toute la phase de recherche du bien, gestion et entretien est déléguée à une société.  Cela ne nécessite donc aucune intervention de votre part.

Comme de nombreux placements financiers, le capital n’est pas garanti. Il est important là aussi de s’entourer des conseils d’un professionnelle pour que votre investissement soit optimisé.